Der Immobilienmarkt

Eine Einführung in den Immobilienmarkt Zyperns

Viele Personen kaufen ein Ferienhaus auf Zypern mit dem Gedanken, einen großen Teil des Jahres dort zu verbringen und später im Ruhestand dauerhaft auf Zypern wohnhaft zu werden.

Die Insel war besonders für britische Immobilienkäufer immer interessant. Vor allem Rentner wissen die Vorzüge der Insel zu schätzen und entscheiden sich gerne, ihren Ruhestand auf Zypern zu verbringen. So kommt es, dass mittlerweile fast 30.000 Briten Immobilien auf Zypern besitzen und sich ungefähr 10.000 weitere zum Mieten von Immobilien entschlossen haben. Die Immobilienmakler bemerken jedoch eine wachsende Nachfrage durch jüngere Menschen mit Familie, die auf Zypern arbeiten oder Unternehmen gründen möchten.

Der Immobilienmarkt hat sich verändert

Diejenigen, die auf Zypern für längere Zeit gelebt haben und einen stabilen Immobilienmarkt gewohnt waren, bemerken die Veränderungen: Immobilienbeilagen erscheinen in den Zeitungen und die Anzahl an Verkaufsmagazinen für zypriotische Immobilien wächst beständig. Das ist eine relative neue Entwicklung für Zypern und veranschaulicht die großen Veränderungen im Immobilienmarkt der Insel im Lauf der letzten Jahre.

Gründe für den Immobilienkauf auf Zypern

Es gibt eine Reihe überzeugender Gründe, sich zu einem Immobilienkauf auf Zypern zu entschließen. Allerdings ist es wichtig, dass Sie sich weder Illusionen machen, noch unrealistische Vorstellungen haben. Die erste und gleichsam wichtigste Frage, die sich stellen sollte, ist daher: Warum möchten ich ein Haus auf Zypern kaufen? Suchen Sie ein Feriendomizil oder eher eine dauerhafte Bleibe, weil Sie auf der Insel leben und arbeiten oder dort Ihren Ruhestand verbringen möchten?

Wenn Sie ein Ferienhaus suchen, sollten Sie nicht vergessen, dass die Reisezeiten von Deutschland nach Zypern sehr viel länger dauern als nach Spanien oder Frankreich. Die langen Anreisezeiten könnten Einfluss darauf haben, wie oft Sie und Ihre Familie Ihr Urlausdomizil genießen können.

Suchen Sie eine dauerhafte Bleibe oder ein Ferienhaus?

Vielleicht schmieden Sie ja auch Pläne, auf Zypern zu arbeiten oder eine Firma zu gründen, was seit Zyperns EU-Beitritt für EU-Bürger um einiges leichter geworden ist. Falls dies Ihr langfristiger Plan für Ihre Zukunft sein sollte, werden Sie vollkommen andere Kriterien beachten müssen, als beim Kauf eines Ferienhauses.

Sie müssen die Lebenshaltungskosten und Immobilienpreise der verschiedenen Gegenden Zyperns vergleichen und entscheiden, was Ihnen am meisten zusagt. Wenn Sie schulpflichtige Kinder haben, sollten Sie die schulischen Möglichkeiten berücksichtigen. Vielleicht suchen Sie auch ein Anwesen, das den Bundesstraßen und größeren Straßen näher gelegen ist. Sie sollten zudem überprüfen, ob die Immobilie über Telefonanschlüsse verfügt, ein verlässlicher Postbotendienst in dem Bezirk vorzufinden ist und ein Anschluss an alle Versorgungssysteme (z.B. Wasser- und Stromnetz) möglich ist.

Können Sie sich eine Immobilie auf Zypern leisten?

Bevor Sie ein Haus kaufen, sollten Sie sich folgende Frage stellen:

• Kann ich es mir wirklich leisten, ein Haus auf Zypern zu kaufen?

• Wie stelle ich mir die Zukunft vor und was kann die Zukunft bringen?

• Ist mein Einkommen sicher und vor Inflation und Wechselkursschwankungen geschützt?

Immobilien auf Zypern sind günstiger zu erwerben als in Spanien oder Frankreich und können als gute und langfristige Investition betrachtet werden.

Das Land ist zu einem sehr interessanten Markt für Investoren geworden. Viele haben den Immobilienboom als Vorzeichen des EU-Beitritts geahnt. Zypern hat seinen Beitrittsvertrag im April 2003 unterzeichnet und ist im Mai 2004 volles Mitglied der EU geworden. Der Markt hatte sich nach einem starken Boom Ende 2004 ein wenig stabilisiert, jedoch kam es schon 2005 zu einem weiteren Wachstum als neue Bauprojekte auf der ganzen Insel wie Pilze aus dem Boden schossen.

Vorschriften und Regelungen

Gesetzliche Regelungen bezüglich des Eigentumsrecht für Immobilien haben sich seit dem EU-Beitritt der Republik Zypern gewandelt. Beschränkungen bezüglich des Immobilenerwerbs durch EU-Bürger wurden 2009 aufgehoben.

Wenn Sie in eine Immobilie in Nordzypern investieren möchten, sollten Sie nicht vergessen, dass die Insel seit der türkischen Invasion 1974 ein geteiltes Land ist.

Falls Sie Ihr Anwesen vermieten möchten, um die Darlehenszinsen und Unterhaltungskosten auszugleichen, müssen Sie bestimmte Vorschriften beachten.

WARNUNG
Nach zypriotischem Gesetz können Immobilien, die im Besitz von nicht ortsansässigen Ausländern sind, nur langfristig vermietet werden. Ein Mietverhältnis darf nur mit Zyprioten oder EU-Bürgern, die auf Zypern sesshaft sind, eingegangen werden. Mit anderen Worten bedeutet diese Regelung, dass kurzzeitige Vermietungen und Vermietungen an Urlauber gesetzeswidrig wären. Falls Sie an Vermietungen Ihrer Immobilie interessiert sind, sollten Sie sich fachmännische Rechtsberatung zu Ihrem speziellen Fall einholen.

 

 

Der Kaufvertrag

Der letzte Schritt zum Geschäftsabschluss

 

 

Falls Sie mit den Resultaten aller Überprüfungen zufrieden sind und alle notwendigen Zahlungen geleistet wurden, können Sie und der Verkäufer den Kaufvertrag unterzeichnen.

Viele Zyprioten bedienen sich nicht eines schriftlichen Kaufvertrags zur Eigentumsübergabe eines Grundstücks oder einer Immobilie. Es ist rechtmäßig den Kauf einer Immobilie ohne schriftlichen Vertrag abzuwickeln und es genügt die Übergabe beim Grundbuchamt zu melden - Vorausgesetzt es existiert eine eigene Eigentumsurkunde zu dem betreffenden Anwesen.

Trotz allem ist es für Sie als Ausländer ratsam, einen schriftlichen Kaufvertrag zu unterzeichnen und sogar verpflichtend, wenn keine eigene Eigentumsurkunde zu dem Anwesen existiert. Diese Urkunde sollten Sie im Grundbuchamt hinterlegen. Dadurch haben Sie vollen rechtlichen Anspruch auf das Anwesen. Dies verhindert, dass das Anwesen an irgendeine andere Person verkauft werden kann, bevor Sie die Eigentumsurkunde erhalten haben. Dies kann Monate oder sogar Jahre dauern.

WARNUNG

Der Kaufvertrag muss innerhalb zweier Monate nach der Unterzeichnung im Grundbuchamt hinterlegt werden. Falls Sie dies nicht tun, ist es dem Verkäufer möglich, seine Meinung zu ändern und Sie werden kaum rechtliche Mittel zu Einspruch oder Entschädigung haben.

Wenn sie eine Immobilie im Bau erwerben, wird der Bauunternehmer möglicherweise die Eigentumsurkunden zu dem gesamten Erschließungsgebiet haben. Es wird dann lange Zeit brauchen, bis Sie die Eigentumsurkunde zu Ihrem eigenen Anwesen erhalten werden. Daher ist es in solch einem Fall ganz besonders wichtig, dass Sie den Kaufvertrag im Grundbuchamt hinterlegen bis Sie Ihre Eigentümerurkunde erhalten haben.

ÜBERLEBENSTIPP

Die Hinterlegung des Kaufvertrags ist das gute Recht des Käufers. Eine Nicht-Registrierung würde die Gültigkeit des Kaufvertrages nicht beeinflussen, jedoch ist es von entscheidender Wichtigkeit, wenn Sie Ihre Interessen und Rechte schützen wollen bis Sie die Eigentumsurkunde erhalten haben.

• Der Vertrag muss im Grundbuchamt der Region, in dem sich das Anwesen befindet, hinterlegt werden.

• Der Originalvertrag wird zur Überprüfung der Richtigkeit erfordert. Er wird Ihnen aber zurückgegeben und eine Kopie des Vertrags verbleibt im Grundbuchamt. Sowohl der kopierte als auch der Originalvertrag müssen vom Grundbuchamt abgestempelt werden.

• Das Formular N34 legt fest, dass sowohl der Name des Käufers als auch des Verkäufers dem Vertrag beiliegen müssen.

• Alle Darlehen, die auf dem Anwesen liegen müssen aufgeführt/erklärt werden. Sodass der Kreditgeber das Anwesen einklagen kann, wenn Sie mit der Zahlung in Verzug kommen!

• Danach sollten Sie Ihrem örtlichen Finanzamt (Abteilung für Staatseinkünfte) und die Stempelgebühr zahlen.

Bedingte Klauseln

Sowohl für neue als auch für Immobilien aus zweiter Hand, beinhalten die Kaufverträge gewöhnlich eine Anzahl an bedingten Klauseln, die erfüllt werden müssen, damit ein Vertrag gültig ist. Diese Bedingungen beziehen sich meist auf unkontrollierte Ereignisse und Vorfälle durch den Käufer oder Verkäufer. Sofern sowohl Käufer als auch Verkäufer einverstanden sind, können Bedingungsklauseln je nach belieben verfasst werden.

Falls Einrichtungsgegenstände wie Teppiche, Vorhänge oder Möbelstücke im Kaufpreis enthalten sind, haben Sie normalerweise ein separates einfaches Einverständnisschreiben, das all diese Gegenstände beinhaltet.

• Eine Hypothek für den Kauf der Immobilie erhalten, wobei Sie immer die Zusage eines Kreditgebers erhalten haben sollten, bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen;

• In der Lage sein, eine Baugenehmigung zur Bebauung oder für Renovierungsarbeiten zu erhalten;

• In der Lage sein, ein anderes Anwesen zu verkaufen;

• Dass Sie ein zufrieden stellendes Baugutachten oder Prüfungsergebnis erhalten. Beachten sie, dass Sei die Organisation zur Durchführung eines Gutachtens selbst übernehmen müssen;

• Dass die Genehmigung zum Kauf eines Anwesens durch den Ministerrat bewilligt wird, falls notwendig. Normalerweise gewährt der Vertrag für den Verkauf des Anwesens oder eines erneuter Antrag im Falle eines unerwarteten Ereignisses Verweigerung.

Sie sollten sich von Ihrem Anwalt Auskunft geben lassen, ob eine der oberen oder irgendwelche anderen Bedingungsklauseln notwendig sind. Angelegenheiten wie Baugenehmigungen und Abhängigkeiten von anderen Käufen sollten immer beinhaltet sein. Lassen Sie sich über andere Vertragsklauseln informieren.

Alle Vertragsklauseln müssen von dem Verkäufer gebilligt und angenommen werden. Zu viele Klauseln könnten den Abschluss eines Kaufs unmöglich machen! Eine Klausel, die beispielsweise besagt, dass es in der näheren Umgebung keine Bebauungspläne (zum Beispiel Straßen) geben soll, die Ihre Freude und den Nutzen an Ihrem Anwesen beeinflussen könnten, wird wahrscheinlich nicht gebilligt.

Falls eine der Bedingungen nicht erfüllt wird, kann der Vertrag annulliert werden und für nichtig erklärt werden. In diesem Fall wird die Anzahlung zurückerstattet. Trotz allem, wenn Sie einen Kauf nicht zu Ende bringen und nicht durch eine entsprechende Vertragsklausel abgesichert sind, können Sie Ihre Anzahlung verlieren und sogar gezwungen werden, den Kauf durchzuführen.

Hypotheken & Darlehen

Wenn Sie einen Kredit aufgenommen haben, müssen Sie diesen dem Grundbuchamt bekannt machen und diesen dort registrieren lassen, wenn Sie den unterzeichneten Kaufvertrag hinterlegen. Ihr Anwalt wird Sie dabei beraten und unterstützen und alle erforderlichen Dokumente zusammenstellen.

Er wird einen Vertrag und eine Darlehenserklärung ( Contract and Declaration of Mortgage (N271)) in dreifacher Ausführung ausfüllen müssen. Dazu muss belegt werden, dass alle entsprechenden Gebühren und Steuern, sowie, falls zutreffend, auch die Gas-, Wasser- oder Stromrechnungen bereits gezahlt wurden.

Im Falle einer Darlehensgewährung ist es am wichtigsten, die Eigentümerurkunde abzugeben, um sicherzustellen, dass keine weiteren Auflagen auf dem Anwesen liegen/bestehen. Wenn es keine gesonderte Eigentumsurkunde zum Anwesen gibt (beispielsweise bei Anwesen in einem neuen Bebauungsgebiet), muss der Bauunternehmer bei Ihrer Bank eine Garantie abgeben. Die Kosten für diese Garantie betragen 1,8 Prozent des Kredits und Sie selbst müssen dafür aufkommen.

Der Einzug

Wenn Sie ein fertiges Haus kaufen, erhalten Sie die Schlüssel, sobald Sie den Kaufvertrag unterzeichnet und alle anfallenden Gebühren gezahlt haben. Sie können somit endlich Ihr neues Zuhause Ihr Eigentum nennen, auch wenn Sie die Eigentumsurkunde noch nicht erhalten haben.

 

 

Immobilienkosten

Können Sie sich ein Haus auf Zypern leisten?

 

Einer der wichtigsten oder gar der entscheidende Gesichtspunkt für all diejenigen, die erwägen ein Haus auf Zypern zu kaufen, sind die Immobilienpreise. Sie bestimmen darüber, ob, wo und welche Art von Immobilie man sich leisten kann.

Zypern hat einen blühenden Immobilienmarkt, besonders seit das Land 2004 der EU beigetreten ist.

Ausländische Käufer, besonders britische Rentner, haben Zypern schon immer geschätzt, vor allem wegen seiner niedrigen Immobilienpreise verglichen mit anderen europäischen Ländern. Dies ist noch immer der Fall, obwohl die Preise seit dem Jahr 2000 stark angestiegen sind.

Niedrige Immobilienpreise

Im Durchschnitt sind die Preise um etwa 40 Prozent niedriger als in Spanien und ungefähr 50 Prozent geringer als in Frankreich. Es ist immer noch möglich, sowohl ältere Landhäuser als auch neuere Anwesen zu angemessenen Preisen zu erwerben.

Preisanstieg durch EU-Beitritt

Bis zum Jahr 1999 sind die Immobilienpreise jährlich in Höhe der Inflationsrate gestiegen. In Folge des bevorstehenden EU-Beitritts jedoch haben sich die Preise seit dem Jahr 2000 jährlich überdurchschnittlich (um ca. 15 Prozent) verteuert. In manchen Urlaubsorten und neuen Siedlungen sind die Preise jedoch sogar um mehr als 50 Prozent pro Jahr gestiegen.

Anfang 2002 hat ein Einfamilienhaus in Paphos (eine bei britischen Käufern sehr beliebte Region) etwa CY£98.000 (€165,000) gekostet. Drei Jahre später, im Jahr 2005, wurden in manchen Gegenden ähnliche Häuser bereits zum doppelten Preis verkauft. Die Immobilienpreise, die im Zuge der Weltwirtschaftskrise rapide gesunken sind, erholen sich nun imme schneller. Für 2010 ist wieder eine verstärkte Nachfrage nach Immobilien vorausgesagt.

Trotz der Preiserhöhungen in den letzten Jahren muss man kein Vermögen ausgeben um ein Stück zypriotisches Lebensgefühl genießen zu können. Alte Landhäuser sind ab €100,000 zu bekommen, modernere Apartments ab etwa €150,000. Große, freistehende Villen sind ab €330,000 aufwärts zu haben.

Hohe Kosten in den Urlaubsregionen

Die Preise hängen natürlich stark von der Region und dem genauen Standort der Immobilie - je beliebter die Gegend umso teuerer die Immobilie. Besonders hoch sind die Preise in den beliebten Urlaubsorten wie etwa Paphos und in Erholungsgebieten mit Golfanlagen.

Wenn Sie ein wirklich großes Anwesen suchen mit weitläufigem Grundstück und Swimming Pool, müssen Sie gewöhnlich mehr als €600,000 aufbringen. Auch hier kommt es natürlich auf die Lage und Infrastruktur an. Die Preise in Nicosia können die hier angegebene Summe um ein Vielfaches übersteigen, während ein grosses Haus mit Schwimmbad in anderen Gegenden um einiges Weniger zu erwerben ist.

Steuern und amtliche Gebühren

Wenn Sie planen, ein Anwesen auf Zypern zu kaufen, sollten sie immer alle Extrakosten berücksichtigen, wie amtliche Gebühren und Steuern: Übereignungsgebühren, Vermögenssteuer, Stempelgebühr und etwaige Hypotheken oder Kredite. Diese können nämlich den eigentlichen Kaufpreis um etwa 11 Prozent erhöhen. Außerdem müssen diese Kosten im Fall eines Verkaufs wieder eingebracht werden können.
Bei Neubau Projekten fällt dann zusätzlich noch die gesetzliche MwSt von 19 % an.

Für viele Zyprioten steht der Besitz von eigenem Land und eigenem Heim an erster Stelle ihrer Prioritätenliste. Gewöhnlich kaufen und verkaufen Zyprioten nicht, um Gewinn zu machen und sehen Immobilien weniger als Geldanlage, sondern als Investition in die Zukunft ihrer Familie an. Immobilien bleiben oft lange Zeit in Familienbesitz. Es ist auch nicht selten, dass Eltern anliegende Grundstücke kaufen, so dass ihre Kinder ihre eigenen Anwesen anbauen können.