Zypern Immobilien: Was Sie unbedingt wissen müssen

Der Kauf oder die Anmietung einer Immobilie auf Zypern kann komplex sein. Um von Anfang an den richtigen Weg einzuschlagen und Fehler zu vermeiden, haben wir alle wichtigen Informationen zu Immobilien auf Zypern in den folgenden Kapiteln zusammengestellt.

Warum Sie zunächst eine Immobilie in Zypern mieten sollten

Wenn Sie nach Zypern auswandern möchten, um dort zu leben oder Ihren Ruhestand zu verbringen, sollten Sie die Insel zuerst kennenlernen. Auf Zypern laufen viele Dinge anders ab als in Deutschland. Bevor Sie eine Immobilie kaufen oder mieten, sollten Sie die Städte Nikosia (Hauptstadt), Larnaca, Limassol und Paphos besuchen.

Planen Sie einen Urlaub und reisen Sie von Ort zu Ort. Mieten Sie sich eine Wohnung über Airbnb oder buchen Sie ein Hotel, je nach Ihren Vorlieben. Sammeln Sie Informationen über die Insel und ihre Gepflogenheiten oder knüpfen Sie Kontakte über Facebook. In den größeren Städten treffen sich regelmäßig Auswanderer zu gemeinsamen Treffen.

Wohnen in Larnaca, Nikosia, Limassol oder Paphos

**Nikosia:** Mit über 270.000 Einwohnern ist Nikosia die geteilte Hauptstadt Zyperns. Die Grenze verläuft mitten durch die Fußgängerzone. Wie in Hauptstädten üblich, herrscht hier viel Verkehr und im Sommer steigen die Temperaturen oft über 40 Grad Celsius. Lernen Sie Nikosia bei einer Führung kennen und entscheiden Sie dann, ob die Hauptstadt Ihr neuer Lebensmittelpunkt werden könnte.

**Larnaca:** Larnaca, mit etwa 60.000 Einwohnern, bietet nicht nur einen Flughafen (ca. 20 Minuten entfernt), sondern ist auch ein beliebter Ort für Urlauber, selbstständig arbeitende Auswanderer und Wassersportler. Verbringen Sie Ihre Freizeit am Finikoudes- oder Mackenzie Beach oder erkunden Sie die Umgebung. Die zypriotische und internationale Küche erwartet Sie an jeder Ecke, egal ob Sie Fleischliebhaber oder Vegetarier sind.

**Limassol:** Limassol ist mit ca. 243.000 Einwohnern die zweitgrößte Stadt Zyperns. Das Handels- und Tourismuszentrum liegt am Meer. Neben Kreuzfahrtschiffen legt im Hafen auch eine Fähre nach Piräus an. Limassol bietet eine romantische Altstadt, einen Yachthafen und vieles mehr. Entdecken Sie Limassol und die Umgebung mit einer Tour über [City Tourist](https://city-tourist.de/Limassol-Sightseeing-Touren-Stadtrundfahrten-online-buchen.html).

**Paphos:** Die Hafenstadt Paphos im Westen Zyperns hat rund 46.000 Einwohner. Paphos ist von Natur, Obstplantagen und dem nahegelegenen Troodos-Gebirge umgeben. Auch in und um Paphos gibt es viel zu entdecken. Der zweitgrößte Flughafen der Republik Zypern liegt etwa 16 km südöstlich von Paphos.

Wenn Sie nach einer Rundreise immer noch unsicher sind, wo Sie eine Immobilie mieten oder kaufen sollen, versuchen Sie es mit einer Mietwohnung an einem Ort, der Ihnen gefallen hat. Besuchen Sie Auswanderer-Stammtische und knüpfen Sie Kontakte. Unterhalten Sie sich mit dem Autovermieter, dem Verkäufer im Café oder Ihren Nachbarn. Je offener Sie sind, desto schneller lernen Sie Ihre Umgebung kennen und vielleicht sogar lieben.

Für Mietwohnungen empfehlen wir Makler vor Ort aufzusuchen oder in Facebook Gruppen nach aktuellen Angeboten zu suchen, wenn Sie bei uns nicht fündig geworden sind. Achten Sie darauf das der Agent eine Lizenz hat und zahlen Sie nicht jeden Preis, der Ihnen angeboten wird. In der Regel kann man den Preis meist noch um 5 - 15 % nach unten aushandeln. Die Mietkaution sollte in der Regel eine Monatsmiete sein.

**Was Sie über Immobilien auf Zypern wissen sollten, bevor Sie mit der Suche beginnen**

Wenn Sie auf Immobilienportalen oder bei Bazaraki stöbern, wird Ihnen häufig der Begriff "Luxury" begegnen. Auf Zypern bedeutet "Luxury" jedoch nicht immer Luxus. Es kann sich auch um ein Sofa oder einen großen Kühlschrank handeln. Vergleichen Sie daher die Immobilien auf Zypern nicht direkt mit denen in Deutschland. Die meisten Häuser auf Zypern sind aus viel Beton und Bewehrungseisen gebaut. Dank der zahlreichen Sonnentage gibt es hier nur wenige Regentage.

**Tipps zur Besichtigung einer Immobilie auf Zypern**

Wenn Sie eine Immobilie besichtigen, sollten Sie sich nicht wundern, wenn überall Dinge herumstehen. Viele Wohnungen werden weder schön hergerichtet noch gründlich gereinigt. Nutzen Sie das Tageslicht für Ihre Besichtigung. Achten Sie auf feuchte Stellen oder Salzausblühungen in den Ecken, prüfen Sie den Wasserdruck, die Funktionalität der Toilette und die Elektrogeräte in der Küche. Nehmen Sie sich Zeit und lassen Sie sich nicht hetzen. Es ist auch völlig normal, ein Video der Besichtigung zu machen.

Mietwohnungen sind meist vollständig möbliert, daher sollten Sie auch die Funktionalität der Möbel überprüfen. Die Beheizung erfolgt oft durch Klimaanlagen, die sowohl im Sommer kühlen als auch im Winter wärmen. Beachten Sie jedoch, dass der Stromverbrauch in extremen Wetterperioden höher sein kann. Eine Immobilie mit Kamin oder Heizung ist daher besonders attraktiv.

**Mietpreis ist verhandelbar**

Wenn Ihnen eine Immobilie gefällt, scheuen Sie sich nicht zu verhandeln. Manchmal senken Vermieter den Preis, wenn Sie mehrere Monate im Voraus zahlen. Kleine Mängel können Ihnen ebenfalls als Verhandlungsgrundlage dienen. Auch die Nachbarschaft beeinflusst die Miete, also versuchen Sie es einfach. Sie haben nichts zu verlieren.

**Immobilien auf Zypern mieten oder kaufen über eine Agentur**

Wenn Sie eine Agentur mit der Immobiliensuche beauftragen, sollten Sie im Voraus einige Fragen klären:

- In welcher Stadt möchten Sie wohnen?
- Welche Art von Immobilie suchen Sie? Wohnung, Apartment, Reihenhaus, Doppelhaus oder freistehendes Haus?
- Welchen Stil bevorzugen Sie?
- Wie viele Schlafzimmer benötigen Sie?
- Mit oder ohne Pool?
- Meerblick?
- Bergblick?
- Wie groß soll das Grundstück sein?
- Wann möchten Sie kaufen oder mieten?
- Benötigen Sie eine Hypothek bei einer zyprischen Bank?
- Ist Glasfaserinternet erwünscht?

**Tipp:** Kaufen Sie niemals eine Immobilie ohne einen guten Anwalt. Auch wenn der Verkäufer noch so freundlich wirkt, nutzen Sie die Unterstützung eines Fachmanns. Ein Anwalt prüft die Grundstücke und stellt sicher, dass keine Grundschulden oder anderen Verbindlichkeiten bestehen. Eine Immobilie sollte immer eine Eigentumsurkunde (Title Deed) des Privateigentümers haben.

**Finanzierung einer Immobilie auf Zypern**

Um eine Immobilie auf Zypern zu finanzieren, sollten Sie bereits im Voraus über die notwendigen Mittel verfügen. Sie müssen auch in Zypern nachweisen können, woher das Geld stammt – ein wichtiger Punkt, den Sie vorab klären sollten! Für Ausländer ist es nahezu unmöglich, eine Immobilie über eine zypriotische Bank zu finanzieren.

Wenn Sie die Herkunft des Geldes klar belegen können, besprechen Sie die weiteren Schritte mit Ihrem Anwalt. Der Anwalt kann Ihnen auch dann weiterhelfen, wenn Sie Ihren Umzug noch organisieren und nicht vor Ort sein können. Um in Ihrem Namen alle erforderlichen Aktivitäten bei Ämtern und Behörden durchzuführen, benötigt der Anwalt eine Vollmacht (Power of Attorney). Mit einer ersten Reservierungsgebühr, die etwa 5% des Kaufpreises beträgt, stellen Sie sicher, dass die Immobilie für Sie reserviert wird.

Alle Verträge und weiteren Informationen erhalten Sie per E-Mail. Nach Abschluss der Umschreibung überweisen Sie den Kaufpreis und erhalten den Schlüssel zu Ihrer Immobilie. Der gesamte Prozess vom Kauf bis zur Übergabe kann etwa 2 Monate dauern, abhängig vom Bearbeitungsaufwand.

**Kosten und Steuern beim Immobilienkauf auf Zypern**

Die Maklerprovision wird vom Verkäufer übernommen, sodass Sie sich darüber keine Gedanken machen müssen. Für die Anwaltskosten sollten Sie etwa 1% des Kaufpreises oder mindestens 500 Euro einplanen. Erkundigen Sie sich im Voraus nach den genauen Konditionen!

Seit dem Beitritt Zyperns zur EU müssen Sie beim Kauf einer Neubau-Immobilie einen Standard-Mehrwertsteuersatz von 19% zusätzlich zum Kaufpreis zahlen. In einigen Fällen kann jedoch ein ermäßigter Steuersatz von nur 5% gelten. 

Um den ermäßigten Steuersatz von 5% zu erhalten, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:
- Sie müssen in den nächsten 10 Jahren dauerhaft in der Immobilie wohnen.
- Der ermäßigte Steuersatz kann nur einmalig gewährt werden.
- Der Käufer muss eine natürliche Person und mindestens 18 Jahre alt sein.
- Die neu erworbene Immobilie darf nur für den eigenen Gebrauch genutzt werden. Eine Vermietung ist ausgeschlossen.
- Der ermäßigte Steuersatz von 5% gilt nur für eine Wohnfläche von bis zu 200 m². Für jede weitere Fläche wird der Standardsteuersatz von 19% angewendet.

Wenn Sie die Mehrwertsteuer für eine neue Immobilie zahlen, fallen keine zusätzlichen Gebühren für die Eintragung auf Ihren Namen an. Bei gebrauchten Immobilien müssen Sie jedoch eine Ablösesumme zahlen.

**Laufende Kosten und Gebühren beim Immobilienerwerb auf Zypern**

Im Gegensatz zu Deutschland gibt es auf Zypern keine Grundsteuer mehr – diese wurde am 1. Januar 2017 abgeschafft. Je nach Gemeinde zahlen Sie jedoch Gebühren für Kanalisation, Müllabfuhr, Straßenbeleuchtung und ähnliches. Diese Gebühren liegen je nach Immobilie und Grundstück zwischen 85 Euro und 500 Euro pro Jahr.

**Welche Gebühren fallen für die Eintragung der Immobilie auf Ihren Namen an?**

Beim Kauf einer Neubau-Immobilie fallen zusätzlich zum Kaufpreis 19% Mehrwertsteuer an. In diesem Fall entfällt die Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch. 

Wenn beim Kauf der Immobilie Mehrwertsteuer anfällt, müssen Sie für die Eintragung ins Grundbuch eine Gebühr zahlen. Zypern gewährt derzeit einen Nachlass von 50% auf diese Gebühr.

**Gebühren für die Grundbucheintragung:**

Festgelegter Marktpreis	Gebühr in %	Gebühr in €
Bis 85.430 €	3 %	2.563 €
85.431 €  - 170.860 €	5 %	4.271 €
170.861 € +	8 %

Falls Sie die Immobilie auf zwei Namen eintragen lassen, halbiert sich der zu berechnende Betrag.

**Fallbeispiel 1: Immobilie kostet 300.000 Euro und ein Eigentümer ist eingetragen:**

Ein Immobilienbesitzer	Gebühr  in %	Gebühr in €
Bis 85.430 €	3 %	2.563 €
85.431 €  - 170.860 €	5 %	4.271 €
170.861 € - 300.000 €	8 %	10.331 €
Berechnete Gebühr		17.165 €
Zu zahlende Gebühr (50%)		8.582 €

**Fallbeispiel 2: Immobilie kostet 300.000 Euro und zwei Eigentümer sind eingetragen:**

2 Eigentümer	Gebühr in %	Gebühr € 1. Eigent.	Gebühr € 2. Eigent.
85.430 €	3 %	2.563 €	2.563 €
85431 € - 150.000 €	5 %	3.228 €	3.228 €
Gebühr je Eigent.		5.791 €	5.791 €
Berechnete Gebühr (Gesamt)			11.582 €
Zu entrichtende Gebühr 50 % (Gesamt)			5.791 €

 

**Welche Steuern oder Gebühren fallen nach der Unterschrift des Kaufvertrages an?**

Spätestens 30 Tage nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages müssen Sie die sogenannte “Stamp Duty” bezahlen.

**Berechnung der “Stamp Duty”:**

Kaufpreis	Gebühr in %	Gebühr in  €
Bis 170.816,14 €	0.15 %	256,30 €
Ab  170.816,15 € +	0.20 %

 

Beispiel für eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 300.000 €:

Kaufpreis	Gebühr in %	Gebühr in €
Bis 170.816,14 €	0.15 %	256,30 €
170.816,15 € - 300.000 €	0.20 %	258,28 €
Anfallende Gebühr		514,58 €

**Bauen auf Zypern**

Grundstücke auf Zypern werden in verschiedene Zonen und Kategorien eingeteilt, wie zum Beispiel:

- Landwirtschaft (Agriculture)
- Industrie (Industrial)
- Tourismus (Tourist)
- Wohngebiete (Residential)

Kaufen Sie nur Grundstücke, für die eine Eigentumsurkunde (Title Deed) des Besitzers vorliegt. Es gibt auch Vorschriften für die Höhe der zu errichtenden Gebäude:

Außerhalb der Städte können Sie entweder zweigeschossig oder eingeschossig (z.B. Bungalows) bauen. Innerhalb der Städte sind meist drei Etagen erlaubt.

**Maximale Bauhöhe:**

- Eingeschossig: max. 5 Meter
- Zweigeschossig: 8,30 Meter oder 10 Meter

Der Abstand zwischen dem Haus und der Grundstücksgrenze muss mindestens 3 Meter betragen, sodass Häuser in Wohngebieten mindestens 6 Meter voneinander entfernt sind.

Welche Gebühren fallen bei der Eintragung der Immobilie auf Ihren Namen an?

Wenn Sie eine Neubau-Immobilie erwerben, wird zusätzlich zum Kaufpreis eine Mehrwertsteuer von 19% erhoben. In diesem Fall entfällt die Gebühr für die Grundbucheintragung.

Wenn beim Immobilienkauf Mehrwertsteuer anfällt, ist die Grundbucheintragung gebührenpflichtig. Derzeit gewährt Zypern einen Nachlass von 50% auf diese Gebühren.

Gebühren für die Grundbucheintragung:

Festgelegter Marktpreis	Gebühr in %	Gebühr in €
Bis 85.430 €	3 %	2.563 €
85.431 € - 170.860 €	5 %	4.271 €
Ab 170.861 €	8 %

Wenn die Immobilie auf zwei Namen eingetragen wird, halbiert sich der berechnete Betrag.

Fallbeispiel 1: Immobilie kostet 300.000 Euro und ein Eigentümer ist eingetragen:

Immobilienbesitzer	Gebühr in %	Gebühr in €
Bis 85.430 €	3 %	2.563 €
85.431 € - 170.860 €	5 %	4.271 €
170.861 € - 300.000 €	8 %	10.331 €
Berechnete Gebühr		17.165 €
Zu zahlende Gebühr (50%)		8.582 €

Fallbeispiel 2: Immobilie kostet 300.000 Euro und zwei Eigentümer sind eingetragen:

2 Eigentümer	Gebühr in %	Gebühr 1. Eigent.	Gebühr 2. Eigent.
Bis 85.430 €	3 %	2.563 €	2.563 €
85.431 € - 150.000 €	5 %	3.228 €	3.228 €
Gebühr je Eigent.		5.791 €	5.791 €
Berechnete Gebühr (Gesamt)			11.582 €
Zu entrichtende Gebühr 50 % (Gesamt)			5.791 €